Il virus non blocca l’immobiliare. La prima casa ha più tempo per l’agevolazione

IMMOBILIARE

I nuovi termini previsti dal legislatore illustrati dal gruppo RETECASA Immobiliare della Valle d’Itria

Il Covid “dà più tempo” alla prima casa! Novità sono infatti previste sulle agevolazioni per l’acquisto di una prima abitazione, in particolare sulla riduzione delle aliquote fiscali (imposta di registro al 2% e Iva al 4%) e sulle detrazioni degli interessi passivi dei mutui. La normativa di emergenza, dettata in conseguenza della pandemia, ha allungato per un totale di ben 678 giorni i termini per poter applicare l’agevolazione, pur subordinandola ad una cospicua serie di comportamenti che il contribuente deve tenere o non tenere entro un dato periodo prescritto dalla legge: ad esempio, trasferire la residenza, stipulare un contratto di acquisto, stipulare un contratto di vendita.

Considerando che questi comportamenti sono stati resi obiettivamente difficoltosi dalle restrizioni imposte dall’epidemia, il legislatore con l’inizio dell’emergenza e con l’avvio del successivo lockdown aveva già disposto una sospensione di alcuni di questi, per 313 giorni (dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020), così come previsto dall’articolo 24 del Dl 23/2020. Di recente, con il Decreto Milleproroghe (articolo 3, comma 11-quinquies Dl 183/2020, convertito in legge 21/2021) la scadenza del 31 dicembre 2020 è stata posticipata al 31 dicembre 2021. In questo modo il legislatore dà fiato ad una grossa fetta del mercato immobiliare: circa sei case su dieci sono infatti acquistate con il bonus prima casa.

Ma vediamo in pratica che cosa comporta questa sospensione:

1. i termini che stavano decorrendo al 23 febbraio 2020 si sono interrotti a tale data e ricominceranno a decorrere dal 1 gennaio 2022. Attenzione! Non ricominceranno da zero, ma occorrerà sommare il decorso antecedente al 23 febbraio 2020 con il decorso che inizierà dal 1 gennaio 2022;

2. i periodi che avrebbero iniziato il loro decorso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2021, cominceranno invece a doversi computare (da zero) dal 1 gennaio 2022.

Ricordiamo che chi acquista la prima casa senza risiedere (né lavorare) nel Comune dove è situata l’abitazione, ha 18 mesi di tempo per trasferirci la sua residenza, decorrenti dalla data del rogito d’acquisto. Pertanto, se questo termine stava decorrendo al 23 febbraio 2020, il decorso del periodo di 18 mesi riprenderà il 1 gennaio 2022; se il termine di 18 mesi avrebbe dovuto iniziare il suo decorso tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2021, allora inizierà a decorrere dal 1 gennaio 2022.

Allo stesso modo riprenderanno il loro corso, se interrotti o inizieranno a decorrere da inizio 2022, tutti i termini compreso quello per il credito d’imposta per il riacquisto entro un anno dal rogito. Ricordiamo infatti che è disposto il beneficio di un credito d’imposta pari all’ammontare delle imposte corrisposte in sede di “vecchio” acquisto, nei limiti degli importi da pagare in sede di “nuovo” atto, per chi vende la sua prima casa e ne compra un’altra entro un anno dalla data del rogito di vendita. Questo credito (che si può scomputare da qualsiasi imposta da pagare dopo il nuovo acquisto) è pari all’imposta di registro o all’Iva pagati al momento dell’acquisto della casa poi venduta; ma se, in sede di nuovo atto, l’imposta di registro o l’Iva risultano di importo inferiore a quanto pagato nel primo acquisto, il credito ha un valore pari a quanto sborsato in sede di nuovo. Naturalmente vale quanto detto sopra in merito al calcolo del decorso dell’anno.

Inoltre, va ricordato che il riacquisto di una prima casa entro cinque anni mantiene il beneficio: il contribuente che vende la prima casa nei cinque anni dal rogito di acquisto decade dall’agevolazione se entro un anno non compra un altro immobile da destinare a propria abitazione principale. Vale sempre quanto detto in precedenza per il calcolo del decorso dell’anno. Vendita entro un anno dell’abitazione preposseduta. Dell’agevolazione prima casa può beneficiare chi, anche se proprietario di altra abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa, la vende non oltre un anno dal rogito avente a oggetto il nuovo acquisto agevolato. Anche in questo caso trova applicazione lo stesso conteggio di cui sopra per la sospensione.

Il lockdown rende detraibili gli interessi del mutuo.

L’Agenzia delle Entrate, nelle risposte a interpello 6 e 8 del 5 gennaio 2021, ha riconosciuto che i periodi nei quali, a causa dell’epidemia da Covd-19, si sono verificati «blocchi negli spostamenti delle persone», sono da intendersi come fattispecie di «forza maggiore»: con la conseguenza che il termine di un anno dall’acquisto (o di due anni, se ci sono lavori di ristrutturazione da svolgere) entro il quale una casa va adibita a dimora del contribuente per rendere detraibili gli interessi del mutuo stipulato per finanziare la compravendita, si deve intendere prolungato di un numero di giorni pari alla durata del lockdown.

A cura di RETECASA Immobiliare della Valle d’Itria